こんばんは。
本日はなんとなくリスキー感じてしまう
不動産投資
について、よくある失敗パターンとその要因について考えたいと思います。
不動産投資についてよくわからないという方は、過去記事をご覧ください。
リスクを知るためには失敗を知ることで対策することができます。
それでは見てみましょう。
値上がり目的で購入した土地の価格が上がらない
１番不動産投資の失敗パターンで多いのは、
”土地買値より高く売売れなかった”
というパターンです。
成功すれば買値の何倍、何十倍にもなるかもしれません。
しかし、逆に値上がりしなかった場合はどうでしょう。
土地は持つだけで税金がかかるため値上がりしなければマイナスです。
さらに土地の価値そのものが下がってしまうということもあります。
【要因1.】キャピタルゲインがそもそも不確実
過去の記事でも何度かお伝えしているように、どの投資についてでもキャピタルゲインは高い利益を狙える反面、確実性に乏しくマイナスになる可能性もあるということを覚えておいてください。
【要因2】情報不足
土地が値上がりするかどうかに確実性を持たすものは情報です。
その情報が不足していたことが要因です。
土地の値上がりは周囲の開発、つまり近くにどんな施設が建つかで決まります。
大型ショッピングモールができると周囲の土地の価値が上がったり、大学や大規模工場など大量の人が集まる施設ができると一気にインフレしたりします。
しかし、それらの情報を私たちが日常生活で知る頃にはすでに遅いです。
値上がりしきった後か、有用な土地はほとんど残っていないでしょう。
ライバルは様々なコネから情報を集める不動産会社やプロの投資家です。
一個人が対抗するのはかなり難しいでしょう。
最低限、経済新聞や官報は見ておく必要があります。
毎月の収支が赤字
家賃収入で収入を得ようとするもいざ実際に運用していると、
”利益がない、もしくは赤字”
というパターンです。
インカムゲインは安定的な利益を得られるものですが、なぜ失敗するのでしょうか。
【要因1】表面的な利回り計算しかしていなかった
過去記事でもお話しましたが、不動産投資には支出が多く伴います。
それを考慮せず表面上の利回りしか見ていなかったことが要因です。
よく不動産投資の広告で”利回り〇%”という表記があります。
- 利回り＝「（分配金＋売却益）÷投資元本」
なので決して嘘ではないものの、初期投資のローン、維持費、修繕費、固定資産税などの支出が考慮されていない場合があります。
全て考慮した実質の利回りを知る必要があります。
不動産会社も契約して欲しいため不都合なことは積極的に言いません。
必ず事前に確認することが必要です。
【要因2】空室が多い
アパート１棟、マンション１室だけだと入居率が安定せず上に挙げた支出でマイナスになってしまうことがあります。
不動産投資に至っては小規模投資だとインカムゲイン、つまり家賃収入は安定しません。
空室を少なくしようと思うと繁華街付近の土地に建てるため初期費用が上がりローンも増えるため、さらにハードルが上がります。
入居率を安定させるには複数のアパートをそれぞれ違う土地で運用すると良いです。
しかしこれには億を超えるローンを組む必要があるため、誰でもすぐにできるものではありません。
不動産投資をする目的が曖昧
今この記事を読んでいる方は少なからず不動産投資に興味があると思いますが、
“なぜ他の投資ではなく不動産投資をしたいのか”
の問いに明確に答えられるようでないとやめた方が良いと思います。
- 子供に財産を相続するときの節税のため
- 大企業の工場を誘致している噂を聞いた
- 大家さんになるのが夢
答えは何でもよいです。
増収や資産形成の手法は他にも山ほどあります。
また不動産の投資信託や共同出資など投資金を抑えられる商品もあります。
「なんとなく」
「よくわからないけど人に言われて」
という明確な理由がなくローンを組むのは避けた方が良いと思います。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
失敗を知っておくことで成功の確率を上げることができます。
自分で失敗し学ぶことは財産になりますが、その分の”時間”と”お金”を失います。
しかし、ありがたいことに他の誰かの失敗という財産を、1,000円～2,000円程で知ることができます。
事前に本を1冊でも読むことをおすすめします。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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