みんなで大家さんとは
みんなで大家さんとは、
”みんなで大家さん販売株式会社が販売する不動産投資商品”です。
みんなで大家さんは、個人から資金を集めて不動産投資を行うという投資形態であり、このように複数の出資者から資金を募り多額の投資を行うことを融資型クラウドファンディングといいます。
実際の管理や運用は事業者が行うため、投資者は物件を選んでお金を出すだけということになります。
”みんなで大家さん”というよりは、”みんなで不動産オーナー”という方が近いかもしれません。
また、クラウドファンディングによる不動産投資は不動産特定事業とも言われ、不動産特定事業法という法律により規制されています。
みんなで大家さんのネットでの評判
まずGoogleの検索ワードで、
「みんなで大家さん」
と入力してみると、
「詐欺」「危ない」
というネガティブなワードも見られました。
なぜこのような関連ワードがあるのでしょうか。
ネガティブな関連ワードがある理由
投資関連商品の広告は非常に少ない
ネガティブワードが出る理由の一つにメディア露出が投資関連商品に比べ多いということが考えられます。
投資に関する広告が少ないのには理由がいくつかあります。
理由1：広告規制
投資関連商品の広告には金融商品取引法により顧客リスクや手数料の告知など細かなルールが決まられています。
そのため特にＴＶＣＭのような数秒の広告では案内が複雑になってしまうため広告媒体としては不向きです。
また折込広告についても、複雑な内容は消費者に伝わりにくくなります。
理由2：許認可営業のリスク
許認可営業の業界には規制がつきものです。
規制を守らなければ最悪の場合商売ができなくなってしまいます。
”消費者の購買意欲を過度に煽るような宣伝をしないように”という方針を守らなければいけないのです。
理由3：投資へのマイナスイメージ
日本人が投資をあまり好まない国民性ということも理由の一つです。
ＴＶＣＭや折込広告は、その商品に対して興味の有無を問わず不特定多数に向けて発信される広告です。
しかし、”投資”と聞くと疑ってかかるような人々も一定数いることも事実です。
そのような人々に対して発信された広告は、無意味どころか警戒心を招いてしまい逆効果になってしまう可能性もあります。
営業停止の過去
2013年にみんなで大家さんの運営会社である都市綜研インベストファンド株式会社が行政処分を受け、営業停止になっていたという過去があります。
それによりネガティブな口コミが一部であるようです。
営業停止となった理由は事務手続きのミスです。
公式サイトでもその件に対する説明が掲載されています。
https://www.minnadeooyasan.com
※2024/06/22追記
みんなで大家さんの運営元である「都市総研インベストメント株式会社」、また販売元である「みんなで大家さん販売株式会社」が業務停止命令を受けました。
みんなで大家さんの特徴
通常の不動産投資とみんなで大家さんを比較
- 通常の不動産投資
通常の不動産投資は大きなリターンの可能性もありますがそれなりにリスクもある投資です。
まず初期投資が大きいため投資用不動産ローンを組むことになります。
また、アパート１部屋だけなど規模を小さくしてしまえば、利用状況にムラが出て収入が不安定になってしまいます。
ある程度安定させるためにはアパートの１棟買いや複数の不動産を持つ必要がありますが、そうなると家賃収入も多いが月々の返済も多いというような状況になってしまいます。
- みんなで大家さん
みんなで大家さん（不動産特定共同事業）は複数の投資者が資金を出し合うため一人当たりのリスクとしては小さくなります。
みんなで大家さんは初期投資として100万円以上の資金が必要になりますが、通常の不動産投資と比べると少額と言えます。
不動産を所有して将来法人化を目指したいという方には不向きですが、初心者にはみんなで大家さんの方が手を出しやすいと言えます。
しかし、不動産を自分の資産として所有することはできません。
ＲＥＩＴとみんなで大家さんを比較
みんなで大家さん（不動産特定共同事業）と不動産投資信託である”ＲＥＩＴ”は、似ているようで全く違うものです。
ＲＥＩＴは投資商品を買う、みんなで大家さんは不動産の共同オーナーになるということであり、具体的には以下のような違いがあります。
| 比較 | みんなで大家さん | REIT |
|---|---|---|
| 価格変動 |
なし ※年1回価格査定あり |
日々価格が変動 |
| 購入価格 |
最低100万円 （一括） |
月々数千円から |
| 分配金 | 2ヶ月に1回 | 商品によって毎月配当から分配金再投資まであり |
| NISA | 購入不可 | 一部対応 |
| 確定申告 | 必要 | 不要にできる |
このように比べてみるとＲＥＩＴの方が初心者には便利で購入しやすい条件が多いです。
しかし、注意すべきなのは現在好調なみんなの大家さんとは対照的に日本国内のＲＥＩＴは現在非常に落ち込んでいまるということです。
ＲＥＩＴが不調な要因の１つには、米国債や国内株式など他の投資商品が好調であることが挙げられます。
今あえてＲＥＩＴを購入するのであれば、株式の投資信託の方がよいかもしれません。
広告にある利回りは本当なのか
みんなで大家さんの”利回り〇％”という宣伝文句は本当でしょうか。
みんなで大家さんのWEBサイトを見てみると、運用実績として
想定利回りを下回ったことがないということが強調されています。
この点についてはとても素晴らしい実績です。
さらに並べて、利回り実績６%や７%などの高利回りな物件が紹介されています。
この利回りについても申し分ないです。
しかし、注意すべきこともあります。
これらを見ると、６～７％の利回りを下回ったことがないと思ってしまいがちですが、実はそうではありません。
下回ったことがないのは”想定”です。
つまり、”想定”利回りは低く設定されていてその中で特に利回り”実績”が高かったものを紹介しているという可能性もあります。
また詳細を見てみると、実績の期間が短く実績利回り7%の物件でも期間が1年足らずというようなものが多いです。
これだけでは今後の利回りを想定する材料としてはやや不安が残ります。
さらに、表示の利回りも税引かれる前の価格であるため実質の利回りはさらに低くなります。
元本割れなどマイナスリスクは？
結論からいうと、不動産投資のみならず全ての投資をする上でマイナスになるリスクは常に存在します。
問題なのは、いかにリスクの低い投資をするのかということです。
みんなで大家さんでマイナスとなってしまった例はどれくらいあるのでしょうか。
みんなで大家さんの公式サイトを確認すると以下のような案内があります。
https://www.minnadeooyasan.com
- 販売開始以降16年間元本割れがない
- 想定利回りを下回ったことがない
という実績が強調されています。
この実績は大変素晴らしいものであり、投資する側としては計画が立てやすく安心感が持てます。
もちろん、これはあくまで実績であり、今後もマイナスリスクがゼロである保証ではありません。
しかし、みんなで大家さんはリスクが低い投資であるということが分かります。
みんなで大家さんのメリット・デメリットまとめ
メリット
- 通常の不動産投資と比べて初期投資が低い
- 通常の不動産投資と比べてマイナスリスクが低い
- 管理と運用をまかせられるため簡単
- 元本割れや想定利回りを下回ったことがない実績
- 投資信託のように価格が頻繁に変動しない
デメリット
- 他の投資に比べ初期投資が高い（100万円以上）
- 自分の資産として不動産を所有できない
- NISA非対応のため税金がかかる
- 確定申告が必要
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https://www.minnadeooyasan.com
みんなで大家さんは利用すべき？
個人的には、何か投資を始めてみたいという人が初めての投資にみんなで大家さんを選ぶことははあまりおすすめしません。
なぜなら、100万円以上の初期投資が必要で資金が必要だからです。
しかし、不動産投資を始めるのであればみんなで大家さんはおすすめできます。
１口100万円は高額ですが本格的な不動産投資と比べる安価であり、管理や運用も自分でしないため参入ハードルが低いと言えます。
さらに実績が十分で、不動産投資の中では低リスクであることも理由です。
まとめ
- みんなで大家さんは怪しい商品ではない
- 過去の運用実績から投資先として信用性が高い
- 通常より低リスクで不動産投資に参加できる
- 宣伝されている利回りはあまり期待しない方が良い
最後までお読みいただきありがとうございました。
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